Cèdula d’habitabilitat

El model varia segons la comunitat autònoma en què et trobis, però sempre ha d’incloure les següents dades:
direcció i ubicació de l’habitatge, superfície útil de l’habitatge, habitacions i espais que conformen l’habitatge, llindar màxim d’ocupació i identificació del tècnic habilitat que ha dut a terme la certificació.

La funció de la cèdula d’habitabilitat és assegurar l’habitabilitat de l’habitatge basant-se en la salubritat, higiene i solidesa del mateix.

A més, disposar de la cèdula d’habitabilitat en regla ens permetrà donar d’alta els serveis de llum, gas i aigua. També és requisit indispensable per poder vendre o llogar l’habitatge.

Hi ha tres tipus de cèdules en funció de l’antiguitat de l’immoble:

1. Cèdula de primera ocupació: corresponen als habitatges de nova construcció, és a dir, és la cèdula d’habitabilitat d’un habitatge nou.

2. Cèdula de segona ocupació: es refereix als habitatges que ja existeixen. Correspon a la renovació de la cèdula de primera ocupació i, per tant, es tracta de la cèdula d’habitabilitat d’un habitatge antic.

3. Cèdula de primera ocupació de rehabilitació: per a aquells habitatges en què s’ha realitzat una rehabilitació del mateix.

Tant la cèdula d’habitabilitat com la qualificació definitiva han de disposar de les següents dades:

1. Direcció i ubicació de l’habitatge.
2. Superfície útil de l’habitatge.
3. Habitacions i espais que conformen l’habitatge.
4. Llindar màxim d’ocupació.
5. Identificació de l’tècnic habilitat que ha portat a terme el certificat.

Tota cèdula ha d’incloure aquesta informació, tot i que el model físic de document pot variar d’una comunitat autònoma a una altra.

Per norma general, la cèdula d’habitabilitat és obligatòria per tots els habitatges, encara que en alguns casos el que es demana és la llicència de primera ocupació. Sense això, els subministraments de llum, gas i aigua no podran dur-se connectar l’habitatge al sseus serveis.

L’obligatorietat de la cèdula d’habitabilitat també es pot estendre a altres situacions, com la concessió d’una hipoteca o el reagrupament familiar d’estrangers.

Els habitatges de nova construcció o aquells en què s’hagin realitzat grans reformes que hagin modificat les condicions d’habitabilitat han de presentar la cèdula d’habitabilitat abans que aquest habitatge passi a ser habitat.

En el cas dels habitatges de protecció pública, la cèdula d’habitabilitat no s’exigeix ​​en un període de 25 anys, durant el qual és substituït per la qualificació definitiva.

Sí. En les comunitats autònomes on la cèdula d’habitabilitat es trobi vigent (Astúries, Cantàbria, Catalunya, la Rioja, Múrcia i Navarra) es requerirà el document per a la compravenda de l’immoble, ja que indica que la casa que adquirirà una persona és habitable i es troba dins de la legalitat.

Per tant, sí que és necessària la cèdula d’habitabilitat per vendre un pis.

No obstant això, hi ha situacions excepcionals en què es pot vendre un pis sense cèdula d’habitabilitat. En una transmissió d’habitatge, i, sempre que no sigui de nova construcció, els implicats en l’operació poden acordar la no lliurament de la cèdula en els següents casos:

1. Quan es tingui intenció de reformar o enderrocar l’habitatge. En aquests casos, ha de quedar constància en el registre la intenció de el futur propietari de la realització de reformes o enderroc de l’immoble, ja que d’això depèn l’exoneració de l’obligació de lliurar la cèdula.

2. Quan l’ús de l’immoble sigui diferent al d’habitatge. En aquest supòsit, els implicats han de reconèixer-ho expressament.

3. Quan per raons justificades no sigui possible presentar el certificat d’habitabilitat abans de l’acte de transmissió de l’habitatge, i transmetent i adquirent acordin fer-ho posteriorment. No obstant, serà necessari presentar la sol·licitud de cèdula d’habitabilitat registrada, de manera que s’acrediti que les condicions de l’habitatge són les òptimes per a l’obtenció del certificat.

És a dir, que encara que per norma general la cèdula d’habitabilitat és imprescindible per a tota compravenda d’un habitatge, és possible signar l’escriptura sense cèdula d’habitabilitat sota casuístiques molt concretes.

Vendre un pis sense cèdula i sense comptar amb l’exoneració, pot comportar elevades multes per al venedor. Per la seva banda, el comprador també podria enfrontar-se a dificultats en el futur. Per exemple, a Catalunya, davant el desnonament d’un habitatge sense cèdula d’habitabilitat, els desnonats no poden accedir als recursos públics o a la Taula d’Emergències.

És important tenir en compte que un habitatge sense cèdula d’habitabilitat no està considerat legalment un habitatge. És a dir, que legalment no estaríem llogant un habitatge, sinó un altre tipus d’immoble. Per exemple, una situació força comuna és llogar un local com a habitatge sense cèdula, i sense que aquest estigui destinat a l’ús residencial.

A més, la cèdula d’habitabilitat és imprescindible en tot contracte de lloguer d’habitatge i ha de ser lliurada als nous ocupants. Altrament, llogar sense cèdula d’habitabilitat pot comportar conseqüències, tant per al propietari com per al llogater. Pot complicar processos tan bàsics com donar d’alta subministraments o empadronar-se. Tampoc es podrà contractar una assegurança de la llar, ja que l’immoble no està considerat com a tal.

Així mateix, el propietari es pot veure exposat a una multa per llogar un habitatge sense cèdula d’habitabilitat. A Catalunya està considerat com a infracció molt greu i pot implicar sancions de 90.001 euros a 900.000 euros.

Es pot demanar, però no ens la concediran. A l’hora de demanar una hipoteca o crèdit bancari, és imprescindible complir una sèrie de requisits i garanties perquè el banc concedeixi el préstec. Un d’aquests requisits és que l’immoble compti amb una cèdula d’habitabilitat vigent.

Sense cèdula d’habitabilitat no podem parlar pròpiament d’un habitatge, ja que legalment l’immoble no està considerat com a tal. Per tant, no podem accedir a una hipoteca per a un habitatge.

No obstant això, de vegades es pot signar una hipoteca sense cèdula d’habitabilitat. El problema és que no estarem davant d’una hipoteca destinada a habitatge, sinó davant d’una hipoteca destinada a negocis, locals comercials, oficina, finques rústiques, etc. I, per tant, la quantia de la hipoteca podria ser menor a la d’un habitatge.

És possible viure sense cèdula d’habitabilitat. Però fer-ho pot complicar alguns tràmits o processos com contractar una assegurança de la llar, donar d’alta els subministraments de llum, aigua i gas, o empadronar-se, i fins i tot derivar en multes.
Viure d’aquesta manera és més habitual del que podem imaginar. No és estrany trobar un local o un loft sense cèdula d’habitabilitat. Aquests espais continuen apareixent en portals immobiliaris i s’anuncien com un habitatge més, tot i que no compten amb la certificació necessària per ser legalment habitatges, i són moltes les persones que els adquireixen sense tenir en compte aquesta dada. També hi ha els qui prefereixen optar per comprar un local i viure-hi a causa de l’elevat preu de l’habitatge.

Vivint en aquesta situació, poden sorgir algunes preguntes.  I si algú em denuncia per viure en un local?

Evidentment, viure sense cèdula d’habitabilitat i sanció van de la mà, tant si es tracta d’un local, oficina, estudi … S’iniciarà un procediment per legalitzar la situació (per exemple, demanant la cèdula d’habitabilitat per a un estudi, per a un local, oficina …) o bé per restituir l’immoble al seu estat anterior i s’obrirà un expedient sancionador.

També s’ha de tenir en compte la situació de desnonament d’un habitatge sense cèdula d’habitabilitat. Si es produeix un desnonament a un immoble que no té el certificat d’habitabilitat, els desnonats tindran dificultat o impossibilitat d’accedir als recursos públics o Taula d’Emergències.

Comprar sense cèdula és habitual, ja que moltes vegades el comprador desconeix la importància que l’habitatge disposi d’aquest certificat i no ho comprova en el moment de compravenda.

He comprat una casa sense cèdula d’habitabilitat? Si aquest pensament et ronda pel cap, el primer que hauràs de fer és comprovar si, efectivament, la casa té cèdula d’habitabilitat o no.

I com saber si un habitatge té cèdula d’habitabilitat? Simplement, hauràs de sol·licitar la informació a l’Ajuntament on l’habitatge estigui escripturada.

En una compravenda, correspon a el venedor fer-se càrrec de la cèdula d’habitabilitat. No obstant això, pot ser que s’arribi a un acord entre les parts per la qual es determini que serà el comprador el que es faci càrrec d’això.

En un lloguer, la cèdula d’habitabilitat és responsabilitat de l’propietari, que serà qui hagi de sol·licitar-la i abonar-la.

Hi ha supòsits excepcionals en què la presentació de la cèdula d’habitabilitat no és obligatòria. En una transmissió d’habitatge, i sempre que no sigui de nova construcció, els implicats en l’operació poden acordar el no lliurament de la cèdula en els següents casos:

1. Quan es tingui intenció de reformar o enderrocar l’habitatge. En aquests casos, ha de quedar constància en el registre la intenció de el futur propietari de la realització de reformes o enderrocament de l’immoble, ja que d’això depèn l’exoneració de l’obligació de lliurar la cèdula.

2. Quan l’ús de l’immoble sigui diferent al d’habitatge. En aquest supòsit, els implicats han de reconèixer-ho expressament.

3. Quan per raons justificades no sigui possible presentar el certificat d’habitabilitat abans de l’acte de transmissió de l’habitatge, i transmetent i adquirent acordin fer-ho posteriorment. No obstant, serà necessari presentar la sol·licitud de cèdula d’habitabilitat registrada, de manera que s’acrediti que les condicions de l’habitatge són les òptimes per a l’obtenció de l’certificat.

La cèdula d’habitabilitat està regulada per les comunitats autònomes, de manera que cadascuna d’elles té la seva pròpia normativa  al respecte.

Per exemple, a Catalunya, una de les comunitats que més cèdules d’habitabilitat expedeix, està regulada sota el Decret 141/2012, del 30 d’octubre. Aquest decret estableix una vigència de 25 anys per a les cèdules de primera ocupació i de 15 anys per a les cèdules de segona ocupació i de primera ocupació de rehabilitació. Passat aquest temps, s’haurà de renovar.

• A Astúries, la cèdula d’habitabilitat es regulava pel Decret 39/1998, de 25 de juny, però el 2018 es va actualitzar amb el Decret 73/2018, de 5 de desembre. Aquesta modificació suposa la supressió de la cèdula de primera ocupació, mentre que la de segona ocupació i primera ocupació de rehabilitació segueixen vigents.

• Cantàbria estableix, mitjançant el Decret 141/91, de 22 d’agost, diferents períodes de vigència per a la cèdula d’habitabilitat en funció del tipus d’habitatge. En general, haurà de renovar-se en cada canvi de titularitat de l’arrendament o d’ocupació. En el cas d’hotels, locals d’allotjament, residències, pensions, internats, etc., la cèdula caduca als 5 anys. Els bungalows i allotjaments turístics generals hauran de renovar la cèdula cada any.

• A la Rioja, les condicions mínimes d’habitabilitat estan regulades pel Decret 28/2013, de 13 de setembre. Aquest estableix que les cèdules podran renovar-se per períodes màxims de cinc anys.

• Múrcia regula les condicions d’habitabilitat i la cèdula mitjançant la Llei 5/1995, de 7 d’abril.

• A Navarra és el Decret foral 142/2004, de 22 de març el que regula aquestes qüestions. En aquesta comunitat, els tipus de cèdula adquireixen en aquest cas una denominació diferent: cèdula de classe A (de primera ocupació i de primera ocupació de rehabilitació) i cèdula de classe B (de segona ocupació).

No, en algunes comunitats com Aragó o Castella-la Manxa aquest document administratiu ha estat derogat parcialment o totalment per afavorir l’accés a l’habitatge i simplificar els tràmits.

En altres, la cèdula d’habitabilitat es diu de de manera diferent, com a la Comunitat Valenciana on es denomina «llicència de segona ocupació», tot i que té els mateixos efectes que la primera.

La cèdula d’habitabilitat només és obligatòria a Astúries, Cantàbria, Catalunya, la Rioja, Navarra i Múrcia; si bé Astúries va suprimir recentment la cèdula de primera ocupació, però no la de primera ocupació de rehabilitació i la de segona ocupació. Aquesta derogació parcial coincideix amb la total supressió de la cèdula d’habitabilitat a Madrid en 2018 a fi de facilitar els tràmits i reduir la càrrega burocràtica.

En les comunitats autònomes on no es requereix la cèdula d’habitabilitat (i també en les autonomies on sí que és d’obligat compliment), es continua necessitant la llicència de primera ocupació o llicència de segona ocupació, que a efectes pràctics vénen a ser el mateix que la cèdula d’habitabilitat.

La cèdula d’habitabilitat només és vigent en algunes comunitats autònomes, mentre que la llicència de primera ocupació és un requisit que sol·liciten tots els ajuntaments d’Espanya.

Hauràs de renovar la cèdula d’habitabilitat si el teu immoble es troba a Catalunya, Múrcia, Navarra, Cantàbria, Astúries i La Rioja.

No obstant això, en comunitats com Balears i Comunitat Valenciana, has de sol·licitar la llicència de segona ocupació, que és la renovació de la llicència de primera ocupació.

En altres comunitats han suprimit la cèdula d’habitabilitat de la comunitat, i només deixen l’obtenció de la llicència de primera ocupació a l’ajuntament i no cal renovar-la, llevat que es realitzi una reforma substanciosa. Això succeeix a Madrid, Castella-la Manxa, Andalusia, Castella i Lleó, País Basc, Aragó i Galícia.

Altres comunitats com Extremadura, han suprimit també la cèdula, però la llicència de primera ocupació sí que cal renovar-la cada 10 anys a l’ajuntament.

Si necessites una renovació de cèdula d’habitabilitat pots comparar pressupostos i contactar amb un professional des d’aquí.

En el cas que el tràmit que necessitis no sigui una renovació de cèdula d’habitabilitat, o una llicència de segona ocupació, per a la resta de casuístiques necessitaràs una Llicència de primera ocupació.

Aquesta llicència és expedida per l’Ajuntament i acredita que una obra d’edificació compleix les condicions indicades en la llicència d’obra i en el projecte tècnic.

Casos en què cal demanar-la.

• Obra nova
• Legalitzar habitatge existent
• Canvi d’ús, per exemple, de local a habitatge
• Llicència turística

La llicència de segona ocupació és el nom que se sol utilitzar a la Comunitat Valenciana per a fer referència a les cèdules d’habitabilitat.

Per tant, la seva funció continua sent la de garantir les mínimes condicions d’habitabilitat d’un habitatge.

No exactament. El certificat d’habitabilitat correspon a l’informe realitzat per un arquitecte o arquitecte tècnic després d’haver reunit tota la informació necessària relativa a la seva habitabilitat.

La cèdula d’habitabilitat és el document final que emet l’Ajuntament, en el quin acredita que un immoble reuneix les condicions mínimes per a ser habitat. Perquè l’Ajuntament ens expedeixi aquest document cal que prèviament li haguem enviat el certificat d’habitabilitat juntament amb una altra informació com la fotocòpia de l’DNI o el justificant de pagament de les taxes.

Tot i que la denominació correcta és cèdula d’habitabilitat, també se la pot reconèixer per llicència d’habitabilitat o permís d’habitabilitat.

La qualificació definitiva, o cèdula de qualificació definitiva, és el document pel qual se certifica, un cop acabades les obres, que un immoble compleix amb les condicions exigides per a habitatges de protecció oficial (HPO). Prèviament, s’emet la qualificació provisional, que substitueix la primera en el període en què es duen a terme les obres.

En aquesta cèdula d’habitabilitat de VPO es recullen les característiques de l’habitatge, però també quins són els preus màxims legals per a la seva venda o lloguer i quina és la durada del seu règim de protecció.
Per saber quan finalitza el període de protecció del teu habitatge protegit, hauràs de conèixer quina és aquesta durada i la data de qualificació definitiva VPO, és a dir, quan es va expedir la qualificació. D’aquesta manera, podràs comprovar si han passat els anys suficients per a la desqualificació de l’habitatge.